La crisis del suelo: el obstáculo silencioso de la emergencia habitacional

Por Christian Vásquez H., Ingeniero en Construcción, docente y Magíster en Gobierno (c).

La emergencia habitacional en Chile no se explica solo por el déficit de viviendas ni por la falta de recursos públicos, el problema es más profundo, y es la creciente escasez de la principal materia prima, el suelo urbano apto para desarrollos habitacionales y especialmente para proyectos de vivienda con subsidio estatal. Sin suelo bien localizado, servido y normativamente apto, la política habitacional simplemente se paraliza.

Durante años, el debate se ha centrado en cuántas viviendas construir o en el monto de los subsidios, dejando en segundo plano el principal obstáculo del sistema: el acceso a suelo urbano a precios compatibles con la vivienda social. Hoy, ese suelo es escaso, caro y altamente disputado, lo que empuja a la vivienda subsidiada hacia la periferia, profundizando la segregación urbana y elevando los costos de urbanización que luego debe asumir el propio Estado.

En este contexto, la relación entre el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y el Ministerio de Bienes Nacionales es estratégica. Aunque el Estado es uno de los mayores propietarios de suelo del país, esta ventaja no se ha traducido en una política activa y coordinada de gestión de suelo para fines habitacionales, ya que persisten procesos administrativos lentos, falta de planificación anticipada y terrenos fiscales subutilizados que no responden a la urgencia social existente.

El problema no se agota en la gestión del suelo fiscal, sino también, en los instrumentos de planificación territorial, en particular los planes reguladores comunales, que se han convertido en una barrera estructural, ya que están obsoletos o imponen restricciones que dificultan la densificación equilibrada y la localización de vivienda social en áreas consolidadas. Modificar estos instrumentos puede tomar fácilmente 10 años, un plazo incompatible con una emergencia habitacional que exige respuestas inmediatas.

Avanzar no implica desregular la ciudad ni sacrificar calidad urbana, sino modernizar la planificación: habilitar suelo interurbano, permitir mayores densidades en zonas bien conectadas y alinear las normas urbanas con los objetivos de la política habitacional. La crisis del suelo ya no es solo un problema técnico; es una decisión pendiente que mientras no se enfrente con decisión, la emergencia habitacional seguirá siendo una promesa incumplida de ciudad moderna e inclusiva.