Qué son los gastos operacionales y cuáles son sus costos

La inversión inmobiliaria es atractiva porque las propiedades ganan valor con el tiempo y son poco vulnerables a las fluctuaciones macroeconómicas. De ahí que mucha gente considere la opción de comprar una vivienda y se enfrenten a gastos operacionales asociados a la transacción. Pero no muchas personas están al tanto del detalle de estos gastos. La arquitecta y gerente general de inmobiliaria Exxacon, Nicole Solé, explica que son montos que se pagan al momento de comprar una propiedad, independiente de si es una casa o departamento, si pertenece a proyectos inmobiliarios nuevos o si se trata de un inmueble usado. Su propósito es cubrir los costos en los que se incurre al contratar servicios de terceros que hacen posible la transacción.

En concreto, los gastos operacionales son los siguientes:

Tasación: La tasación inmobiliaria en Chile hace referencia al cálculo del valor de mercado de un bien inmueble. Lo realiza un perito teniendo en cuenta diferentes factores, como ubicación de la vivienda, antigüedad, plusvalía, datos de últimas transacciones, etc. Las entidades financieras lo exigen y la hacen con sus proveedores para otorgar un crédito hipotecario o un leasing habitacional. Tiene un costo que oscila entre 2 UF y 4 UF, dependiendo del valor de la propiedad.

Estudio de títulos: Es el análisis de los antecedentes legales del inmueble, con el propósito de verificar que los títulos de dominio se encuentren conforme a derecho. Su costo corresponde a los honorarios que percibe un abogado por realizar el estudio y su valor puede llegar hasta las 8 UF. Siempre es recomendable hacer un estudio de títulos antes de comprar una propiedad, y es exigido por las entidades financieras para otorgar un crédito hipotecario.

Redacción del borrador de escritura: corresponde a los honorarios que percibe un abogado para confeccionar el borrador de la escritura de compraventa. Su costo oscila entre 2 y 5 UF.

Gatos notariales: Al realizar una inversión inmobiliaria -sea mediante crédito hipotecario o con pago al contado- es necesario pagar la autentificación de las firmas de la escritura en una notaría. Su valor es de entre 2,5 UF y 3,5 UF aproximadamente.

Impuesto de timbres y estampillas: Es un impuesto aplicado a los documentos o actos que involucran operaciones de crédito. De acuerdo con el SII, corresponde al 0,8% del valor del crédito hipotecario, aunque en viviendas sujetas al DFL2 (de hasta 140 metros cuadrados) la cifra queda en 0,2%, y las de interés social están exentas de esta obligación tributaria. Hay que tener en cuenta que este impuesto está directamente vinculado al crédito hipotecario, por lo que los vendedores y/o los ejecutores de proyectos inmobiliarios no tienen nada que ver al respecto y son las notarías las encargadas de retenerlo y declararlo al Estado.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Es el gasto operativo asociado a la inversión inmobiliaria en Chile más importante de todos, pues acredita al nuevo dueño como tal. Se realiza después de firmar la escritura por parte de todos los comparecientes en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está ubicado el bien inmueble, y tiene un costo aproximado de 0,2% del precio de venta de la propiedad por cada inscripción, con un tope a pagar por cada una de ellas de $262.200. A Esto se suma un costo de $2.600 por copia y alrededor de $5.000 por cada certificado emitido. En el caso de la compra de una propiedad con crédito hipotecario, se realizan varias inscripciones, ya que aparte de la inscripción en el registro de propiedad, también se debe hacer en el registro de hipotecas y en el de prohibiciones. El costo total del Conservador puede alcanzar para estos casos hasta el 0,8% del valor de la propiedad.

Además de los gastos operacionales descritos anteriormente, también se debe considerar los siguientes costos:

Seguro de desgravamen e incendios: Respecto a los seguros, es obligatorio contratar el seguro de incendio al momento de otorgar un préstamo hipotecario y durante su vigencia, siendo el seguro contra sismos opcional. Este costo es asumido por el beneficiario del crédito y el valor es bastante variable porque depende del precio de la propiedad y del nivel de riesgo. Generalmente estos seguros van incluidos en el dividendo mensual, en el caso de adquirir la propiedad mediante financiamiento hipotecario.

Fondo de puesta en marcha: cuando se compran viviendas nuevas que están bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, se debe provisionar un fondo de puesta en marcha de las comunidades. Este costo se paga directamente a la administración del edificio y el generalmente no supera una mensualidad de gasto común. El fin de este fondo es otorgar un capital de trabajo a la comunidad para financiar inicialmente una buena operación.

La gerente general de la inmobiliaria del SmartLiving agrega que los gastos operacionales oscilan entre el 0.7% y el 1,2% del valor de la propiedad. “Hay que tener en cuenta que, en los pagos al contado, no es necesario contratar la tasación ni el estudio de títulos, aunque es lo más recomendable para evitar estafas” concluyó.